รบกวนสอบถามผู้รู้เรื่องการซื้อขายที่ดินค่ะ เรื่องคือ เรากำลังจะซื้อบ้านมือสองพร้อมที่ดิน แต่ นายหน้าแจ้งว่าที่ดินเจ้าของที่ได้ทำ "สัญญาขายฝาก" ไว้ โดยสัญญามีอายุ 6เดือน และกำลังจะหมดอายุสัญญาสุดสัปดาห์นี้ แล้วถ้าเราตัดสินใจซื้อ นายหน้าจะให้เราทำสัญญาซื้อขาย และวางมัดจำบางส่วน โดยที่จะนัดเราไปดูการต่อ "สัญญาขายฝาก" ที่กรมที่ดินในวันเดียวกัน เนื่องจากเราต้องทำเรื่องกู้เงินกับธนาคารต้องใช้เวลาดำเนินการประมาณ 1เดือน และหลังจากเดินเรื่องธนาคารผ่านก็จะนัดกับผู้ขายและผู้รับฝากไปโอนที่กรมที่ดินพร้อมกัน อยากสอบถามว่า 1. การซื้อขายแบบนี้ถูกต้องหรือไม่ 2. การซื้อขายต้องซื้อขายจากเจ้าของที่หรือผู้รับฝาก 3. เราจะมีความเสี่ยงอื่นๆ อีกหรือไม่ในการซื้อที่ 4. ที่ดินที่มีการขายฝากแล้ว จะสามารถนำไปเดินเรื่องกับธนาคารได้หรือไม่ เราควรทำอะไรเพิ่มเติมบ้างแนะนำเพิ่มเติมหน่อยนะคะ ไม่เคยมีประสบการณ์เรื่องนี้เลยค่ะ ขอบคุณล่วงหน้าสำหรับคำแนะนำนะคะ **แก้ไขคำผิด เปลี่ยนจากคำว่าฝากขายเป็นขายฝากค่ะ
รวมสิ่งที่ต้องรู้ วิธีการขายฝากที่ดิน มีขั้นตอน และค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง
ศ.
"เรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี" จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี โดยคำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่ ไม่ว่าในสัญญาจะมีข้อความระบุไว้เป็นประการใด หากผู้รับซื้อฝากได้รับเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดอันอาจคำนวณเป็นเงินได้จากผู้ขายฝากอันเนื่องมาจากการซื้อฝาก ให้ถือว่าเงิน ทรัพย์สิน ประโยชน์ หรือค่าตอบแทนนั้นเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ได้ชำระแล้ว 2. "สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี" สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลา1 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี 3. ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ให้สิทธิลูกหนี้ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอนได้ โดยได้สิทธิลดต้นลดดอก ฝ่ายเจ้าหนี้หรือผู้รับซื้อฝากจะคิดว่าปรับได้คล้ายๆ กับธนาคาร เป็นค่าเสียโอกาสที่จะได้ดอกเบี้ย แต่ค่าปรับต้องไม่เกิน 2% ของเงินต้น คิดจากวันที่ชำระก่อนกำหนดจนถึงวันครบกำหนดไถ่ ***4. ก่อนครบกำหนด 3-6 เดือน ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนให้ผู้ขายฝากทราบ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.
กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ปี 2562 เริ่มต้น ทำความเข้าใจ ขายฝาก คืออะไร? "ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนได้ต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่วันทำสัญญา สรุปสาระสำคัญของกฎหมายขายฝากใหม่ ปี 2562 ดังนี้ 1. ระยะเวลาสัญญาขายฝากห้ามต่ำกว่า 1 ปี กำหนดเวลาไถ่ถอนต้องมีระยะเวลา ไม่น้อยกว่า 1 ปี สูงสุดไม่เกิน 10 ปี (ของเดิมนิยมทำสัญญากันเพียง 3-4 เดือน แล้วค่อยทำใหม่เป็นคราวๆ ไป) ภาครัฐให้เหตุผลว่าที่ต้องกำหนดเช่นนี้เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาเก็บเกี่ยวพืชผลการเกษตรที่ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 ปี 2. สินไถ่ห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือเฉลี่ย 1. 25% ต่อเดือน จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1. 25% ต่อเดือน คำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่ เจ้าหนี้ขายฝากจะแอบไปทำสัญญาต่างหากให้ลูกหนี้ขายฝากเสียค่าธรรมเนียมโน่นนี้นั้น เสียค่าใช้จ่ายนี่ เพื่อให้ดอกเบี้ยรวมกันเกิน 15% ไม่ได้ จะเป็นผลให้ดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะทันที ไม่ใช่เป็นโมฆะเฉพาะส่วนที่เรียกเกินอัตรา 3.
ศ. 2541 ได้มีการปรับปรุงกฎหมายเพื่อช่วยคุ้มครองผู้ขายฝากอีกทางหนึ่ง โดยห้ามไม่ให้สัญญาขายฝากมีสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งหมายความว่าที่ขายฝากข้างต้น 1, 000, 000 บาท เคยกำหนดสินไถ่ 2, 000, 000 บาท ภายใน 1 ปี นั้น จะต้องลดเหลือร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งจะมีสินไถ่แค่ 1, 150. 000 บาท ปัญหาที่มักเกิดขึ้นบ่อยๆจากความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ก็ได้แก่ เกิดจากการนำ น. ส.
กรณีไม่ไถ่ถอนลูกหนี้ขายฝากยังมีสิทธิในผลิตผลต่ออีก 6 เดือน แม้มีข้อกำหนดว่ากรณีไม่มาไถ่คืนผู้ขายฝากจะต้องส่งมอบที่ดินให้กับผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่เวลานั้น โดยปลอดสิทธิใดๆ ที่ผู้ขายฝากก่อให้เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝาก แต่ยังกำหนดให้ผู้ขายฝากมีสิทธิในผลิตผลเกษตรกรรมที่ไม่ได้มีลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดิน ทั้งนี้ผู้ฝากซื้อจะต้องยินยอมให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ผลิตผลการเกษตรเข้าไปในที่ดิน เพื่อเก็บหรือขนย้ายภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเวลาไถ่ถอน ขอบคุณที่มาจาก ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม คลิก!